「南沙之眼」——南沙买房攻略
南 沙 买 房 攻 略
如何高效快速的买到适合自己的物业，首先要做的就是买房攻略。如何制定买房攻略：
1，先确定了解所买区域的整体房产政策（限购政策，入户政策）等。
2，合理安排买房预算（包括首付，接受总价，面积）等。
3，找准买房的核心点（交通通勤时间，教育资源，自然环境）等。
4，先通过相关新闻信息锁定一个自己感兴趣的区域在寻找适合的几个楼盘
5，最主要找一个靠谱的中介，告诉他您真实的需求，通过沟通他能为您提供一个很好的买房方案，理性处理信息或许最终他能给您一个更好的买房建议（买房心理预期适当调整）。
以上是一个买房者应该做的前期工作，买房是一件大事对于很多人都会比较辛苦。有人看房一天就定下来（买房前已经做好了功课），有人看房一年两年还未买房（没有找到买房的中心思想，个人观点强不愿意接受善意的建议，期望值太高）；这基本是买房中遇到的两种情况若有不足之处请谅解。（以上这两种情况不管是刚需还是投资都有很多共同之处，适合自己才去选择和有钱无钱并非有非常大的关系）。从另一种角度考虑房产就是一种产品，产品适合就好，价格合理就好（合理的价格是市场机制形成的一种参考价，买新房基本最终成交价格都一样，买二手谈判有高有低没有统一标准，二手买卖价格合理就好）。对于买卖房屋存在三种心态（必须买，最好别买，可买可不买），买房问该问的人，听该听的有参考价值的意见。终归一点买房要理性，根据自己实际情况出发。
下面我用一种观察的角度把南沙的盘分为几大类，寻找特别案例进行分析对比，可能有主观思想，梳理的内容只寻找一些有特点的物业进行阐述基本情况；房产没有好坏之分，大势所趋，雨露共沾，没有任何一个物业能独善其身，求同存异接受不一样的观点。
南沙现存房产分类
一，价格比较高的相对比较优质的资产（星河山河湾，金茂湾）等，此物业现在价格都比较高，都拥有一定的特征，都处于区域发展的中心，有利好刺激，民生配套没有形成闭环，在不完善，进行中的民生配套还比较高端，价值基础比较高，目前价格也是南沙的标杆物业。（价格3万左右，有高有低）
二，利好直接辐射的物业，自身没有太多利好刺激，但有利好直接辐射的区域（靠明珠湾的蕉门，靠庆盛的黄阁或者东涌）等。举例：蕉门——蕉门做为区政府板块，区域的整体环境非常不错，周边图书馆，体院馆，文化馆，凤凰湖公园等文化底蕴厚重，离明珠湾比较近，有非常好的利好辐射。离万达比较近属于闹中取静的居住区域。（目前均价23000——25000左右）。
三，高端成熟配套区的物业（金洲万达商圈），依靠完善的交通，良好的生活配套，个别小区还带优质教育。享受的便利生活配套大同小异只是距离问题，由于拥有学区划分的不同，4号线地铁的特殊性，小区的档次等，价格存在差异性。（目前均价21000——28000左右，看具体小区）。
四，早期成熟配套的老金州广场一带，生活消费比较便利，商业配套多但非南沙最高端配套的区域，大多小区没有配很好优质学校比，轨道交通大多需要接驳，公路网络还算不错。整体有老小区，新小区，电梯楼楼梯楼等。（有少部分单价10000左右的小区，也有小部分15000左右的小区，其它小区价格区间在18000——24000左右，价格区别比较大，根据实际情况而定）。
五，4号线金洲地铁站延伸南沙客运港段，此段物业相对不是非常集中，没有高端商业配套，有一部分小区属于明珠湾，个别小区拥有非常美的稀缺资源南向江景，同时明珠湾还将打造一河两岸工程，海岸线会越来越美。由于历史积累比较多该区域的自建房比较集中，也有很多国有证的自建房区间参考价格8000——15000每平方。（该区域的二手旧小区价格不详，个别商品小区价格18000——20000左右，该区域的新房或者二手价格22000——25000左右，个别好楼盘的单位可以去到26000，个别新盘价格去到28000.）
六，南沙湾辐射区域的物业，黄山鲁山下周边区域的新房二手房，商品小区物业周边历史基础不多，自建房相对较少(特别区域不在考量范围)，具体情况不明。有很好的利好动能，但变量大，例如：区域优质学校划分，邮轮母港，海港城（具体不详）。（该区域的新房二手价格在18000——22000之间，空气比较好，商业配套目前不高端）。
七，稀缺景观物业无法复制的小区（碧桂园天玺湾，时代南湾，星河丹堤，南沙奥园），以上几个小区拥有非常好的自然资源，南沙几乎很难复制，小区美丽的外景在新房销售时几乎是南沙最火爆的小区。此类小区大多商业配套不够完善，但此类小区在进入二手房交易市场时，拥有很好的市场竞争力（前提时人口密集，机会成本提高），此类物业在深圳，广州应该都是区域非常贵的物业。此物业大多人比较喜欢，但由于考虑自身实际需求而另做打算。迷人的外表需要南沙人口猛增，区域经济形成内循环，享受性人多了，该物业市场竞争力会很强（等待的时间是一个变量）。举例：2017年天玺湾有套93方的南向看湖看山单位，当时业主180万放盘，找到买家，最终买家自愿加价186万而未成交（业主不卖），这就是景观房的魅力，碧桂园天玺湾也在一年之间开了十多家中介，业主心态不稳定经常变卦。但以上几个盘价格存在很大差异性，跟房屋坐落有很大关系。（以上几个物业的价格20000——26000左右，值得注意的：景观房好单位价格高好出手，景观小区的差单位价格低转化周期相对也比较长）。
八，性价比高的刚需性物业，新盘和二手价格在20000左右的还是很多的，在买性价比高的刚需性物业，很多买家的观点存在很多差异性。这些物业根据自己的实际需求购买，适合自己就好，每个物业的优势有很大差异性，找优势于自己对口就好，尤其是刚需买套房不容易，或许买的物业有些缺陷，但是大势所趋有利好大家都获益，只是获多获少而已。（买新房看长远规划，但是很多规划扯的有点远，理性考虑，注意细节，尽量用二手房买卖角度考虑问题）。
九，南沙的产物——不用名额买的住宅，南沙拥有几个这样的物业，并不是此物业真的不限购，而是以一种签有效合同预约销售的方式，合同前期体现期权债券最终转名或者产权过户。基本为一次性分期付款，房产期权对赌，相对于没有名额的人比较灵活。（以上可以操作的小区除个别小区外基本价格在28000左右）。
十，别墅产品——别墅产品众多，分布比较广，也属于是稀缺性物业，价格差异性比较大，根据自己实际情况购买。
十一，商业产品（公寓，商铺，写字楼）——南沙目前商业地产产品很多分布很广，除户型，格局，层高，价格外还存在很大差异性。大致分为（聚中心化商业，辐射区商业，小区商业，闹市区商业，成型商业，未成型商业，成熟商业，未成熟商业）等，商业地产目前个人可以买。（优质商业地产的选择难道比普通住宅难度大）根据自己的实际情况购买。
十二，南沙未来真正潜力的物业——明珠湾中心区，万顷沙一带。明珠湾万顷沙一带基本算是南沙未来发展的核心区域，该区域目前物业很少《保留介绍——可查看微信公众号（万理读楼）相关内容》，如果能接受35000——40000单价的价格，可以选择等待明珠湾的商品住宅，真正的优质资产（点到为止）。
以上资料已经整理完毕，从一个观察者角度看问题，，思路可能有点乱，希望大家买到优质有价值的物业升值保值，幸福平安。有几点观点我反复提：1，房地产的价值不决定价格（价格非人为因素可控）2，求同存异（每个人的角度不一样，所要的结果不一样）。3，站高一步想问题，用接盘者角度考虑问题，不管自住还是投资。自住买房.买的是自己要住的房，投资理财买房.买的是别人要住的房。4，理性处理问题，用现实参考做对比，很多东西有理可寻。5，优质潜力性物业什么时候都可以买，（可调控的房地产）：稳字当头房价稳增长还有很长的路要走，指望房价跌，小幅度可能会，但房地产跌的很厉害，变成一堆死水时，恐怕对于经济造成的灾难不是一般大（此处保留）——了解房地产不能只看一个基本面，更应该看看（世界其它国家的经济体构造历史发展，我国的经济体构造历史发展，我国的房地产产品属性扮演的角色）等。
熙熙攘攘皆为利来利往，找到适合自己的取利点，尽量规避别人因取利而造成自己的损失。没有买卖就没有伤害，坐享其成就要为此买单。《谢谢》
